Kim jest dłużnik hipoteczny?
Pojęcie dłużnika hipotecznego jest powiązane z zabezpieczeniem wierzytelności (np. kredytu, pożyczki) tj. hipoteką na nieruchomości. Zabezpieczenie to (Hipoteka) ma zapewnić wierzycielowi odzyskanie pieniędzy w przypadku, gdyby dłużnik nie wywiązał się ze zobowiązania.
Osoba, która ma wpisaną hipotekę w księdze wieczystej swojej nieruchomości nazywana jest dłużnikiem hipotecznym.
Jakie są obowiązki dłużnika hipotecznego?
W praktyce dłużnik – jeśli nie jest kredytobiorcą – odpowiada do wysokości wpisu hipoteki w księdze wieczystej.
Jeśli więc, wartość nieruchomości przewyższa wysokość wpisu, to w przypadku postępowania egzekucyjnego, nadwyżka ze sprzedaży nieruchomości należy się właścicielowi nieruchomości (dłużnikowi). Jeśli natomiast, ze sprzedaży nieruchomości nie uda się uzyskać całej wierzytelności, odpowiedzialność dłużnika kończy się, a wierzyciel pozostaje w tym zakresie niezaspokojony.
WAŻNE: Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym (tj. najpierw sąd, a potem komornik).
Zabezpieczenie kredytu udzielonego konsumentowi na cudzej nieruchomości.
Brak jest przeszkód prawnych dla zabezpieczenia kredytu (np. indeksowanego do waluty CHF) na cudzej nieruchomości. Może się też tak zdarzyć, co jest dosyć częste, że ktoś zostanie właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką, choć nie wziął kredytu.
Takie sytuacje mogą się pojawić np. w wyniku darowizny, spadku lub podziału majątku.
Czy dłużnik hipoteczny może uchylić się od spłaty hipoteki zabezpieczającej kredyt, którego nie zaciągnął?
Odpowiedź nie jest jednoznaczna i wymaga analizy stanu faktycznego i prawnego, ale co do zasady, przepis artykułu 73 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że:
„Właściciel nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym może, niezależnie od zarzutów, które mu przysługują osobiście przeciwko wierzycielowi hipotecznemu, podnosić zarzuty przysługujące dłużnikowi oraz te, których dłużnik zrzekł się po ustanowieniu hipoteki.”
To oznacza, że jeśli ktoś jest właścicielem nieruchomości (albo udziału w nieruchomości), która zabezpiecza spłatę kredytu hipotecznego (w tym indeksowanego do waluty CHF, EUR, USD), może w trakcie postępowania sądowego podnosić takie same zarzuty jakie ma (lub miałby) kredytobiorca.
Może podnosić zarzuty dotyczące nieważności umowy.
Odzyskiwanie należności od dłużnika hipotecznego.
Należy raz jeszcze powtórzyć, że wierzyciel (np. bank) nie może przejąć (zabrać) nieruchomości. Aby wierzyciel mógł odzyskać swoją należność, konieczne jest uzyskanie tytułu wykonawczego. Może się to zrealizować albo poprzez wyrok, albo poprzez oświadczenie o poddaniu się egzekucji, któremu nadano klauzulę wykonalności.
WAŻNE: od 1 sierpnia 2016 roku poddanie się egzekucji przez dłużnika w oparciu o przepisy prawa bankowego nie jest podstawą prowadzenia postępowania egzekucyjnego (Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 14 kwietnia 2015 r. sygn. akt P 45/12).